有過買房經驗的民眾，對於「斡旋金」這個名詞應該都不陌生；而對於有買房打算的首購族，「斡旋金」是你必須知道的一個重要流程。以下整理有關於「斡旋金」應該注意的事項，讓你在買房過程中順利避開業者的話術與陷阱，順利達成買房的人生大事。

一、什麼是斡旋金？與「要約書」有什麼不同？

斡旋金是什麼？

「斡旋金」又稱為「議價保證金」。在買房子的過程中，房仲通常會建議你先拿出一筆錢當作斡旋金，目的在於向屋主表示買房的誠意，並非只是胡亂開價而已；而當屋主接受你的出價後，這筆斡旋金就會轉為「定金」。舉例來說，房屋總價800萬，斡旋金支付10萬，議價成功轉為「定金」後，房屋買賣的尾款則為790萬。

• 「定金」與「訂金」的差異在哪裡？

• 	定金	訂金
  內容	已經「確定」將這筆錢納入購買金額內。	在「合約可以履行」的情形下，預先支付的款項。
  可不可以反悔	可以反悔，但是拿不回來。有些違約情況，還可能要付雙倍違約金。	可以反悔，合約沒有特別註明，就可以拿回。

要約書是什麼？

買賣房屋的過程中，因為「斡旋金」還沒有明確的法律規範，所以造成層出不窮的糾紛。因應此一情況，內政部推出公版的「要約書」來代替「斡旋金」，其二者的差異如下表所示：

斡旋金要約書的差別	斡旋金	要約書
功能	表達買方的誠意，也讓房仲與屋主進行議價時更有動力。	由買方簽屬購買意願的契約書，房仲可以拿這份要約書與屋主議價。
金額	尚無標準規範，大約為房屋總價的1%~3%；或是10萬~20萬之間。	不用支付任何金額。
議價成功	斡旋金轉為定金。	即可簽約或支付訂金。
議價失敗	斡旋金退回買方。	要約書廢止。
違約	買方違約，斡旋金沒收；賣方違約，賣方加倍斡旋金給買方。	買方違約，支付房屋總價3%給賣方；賣方違約，支付房屋總價3%給買方。

由以上的說明我們可以知道，「要約書」一旦違約，須賠償的違約金通常為房屋總價的3%，比起一般斡旋金的違約金額更高，所以「要約書」的使用情形比「斡旋金」要來得少。

二、斡旋金（要約書）的流程

斡旋金與要約書的性質接近，因此以下一併說明二者的流程：

三、斡旋金常見的陷阱有哪些？

只要是書面合約，都要小心業者玩起文字遊戲，因此以下整理有關於斡旋金常見的四大陷阱： (1)一定要付斡旋金才可以議價 除了斡旋金外，還有「要約書」的議價方式，可以選擇自己能接受的方式議價。 (2)斡旋金越高，越容易議價成功 房仲有時會鼓吹「斡旋金越高越能表示你買屋的誠意」，但屋主在意的其實是買方的出價是否接近底價，至於斡旋金最後都會回歸總房價中，因此斡旋金的多寡，並非決定買賣成功的絕對因素，所以別輕易被房仲的話術所影響了。 (3)屋主須注意「專任約」的限制 屋主簽定「專任約」的委託，而且在委託合約上勾選「斡旋只要達到底價，自動轉為定金」的條款，此時只要買方簽下斡旋金契約書，而且出價達到屋主的底價時，那麼這項條款自動生效，一旦反悔就視同違約。 (4)斡旋金還不是正式合約，先簽個名而已 任何的白紙黑字的合約都具有法律效力，因此斡旋金契約書一旦簽名，房仲就有權代表你與屋主議價，假如你簽名後反悔，卻已經「斡旋轉定」^註1了，付出的斡旋金是會被無條件沒收的。 註1：「斡旋轉定」指的是，當你出價已經達到屋主底價時，這時候的斡旋金自動轉為定金。

四、斡旋金常見Q&A

• Q下了斡旋金後可以反悔嗎？
• A可以。有二種情況： (1)斡旋金議價書未送達屋主手中，買方反悔可以無條件退還斡旋金。 (2)斡旋金議價書已送達屋主手中，買方反悔則斡旋金被無條件沒收。

• Q一定要付斡旋金，房仲才肯與屋主議價嗎？
• A不一定。在房市熱絡的時候，不付斡旋金房仲幾乎不會替買方與屋主議價；反之，在房市冷清時，也是會有些房仲冒著做白工的風險，抱著賭賭看的心態與屋主議價。但是總體來說，不付斡旋金，房仲通常議價的意願都不高。

• Q斡旋金不利買方，只對房仲與屋主有好處嗎？
• A不是。斡旋金對買方、房仲與屋主三方都有好處，除了可以預防買方與屋主反悔外，也可以讓房仲在議價上更有動力，進而提高買賣房屋成功的機率。

• Q屋主會知道斡旋金的實際金額嗎？
• A不會。通常斡旋金是給房仲的一顆定心丸，也是減少做白工的一種保障；而對屋主來說，只在乎買方的出價而已，就算有斡旋金，成交後也會轉為定金而已，所以斡旋金的實際金額，屋主不會很在意，而房仲通常也不會主動告知。

  只要是簽了名的合約，都具有法律效力，因此不論「斡旋金」或「要約書」，都不可以抱著兒戲的心態隨意出價，以免造成達到屋主期望的底價時，卻又因為種種因素，反悔不想買的違約情形，這時就要有斡旋金被沒收的心理準備。